不動産売却における契約不適合責任とは？注意点についても解説

「契約不適合責任」という言葉をご存じですか？
2020年4月までは「瑕疵担保責任」と呼ばれていたもので、不動産売却をする際にはかならず理解しておきたい法律の一つです。
そこで今回は、契約不適合責任とはどのようなものなのかについて、そして瑕疵担保責任との違いや、注意点についても解説します。
岐阜市、一宮市エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の売却前に知っておきたい契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、簡単にいうと売買契約において売主が負うべき責任のことです。
不動産に限らず、売買契約で引き渡した物の種類や品質、数量などが契約内容と異なる場合に生じます。
不動産売却における売買契約では、主に問題になるのは「品質」についてでしょう。
よくある事例としては、天井の損傷による雨漏りや、給排水管の劣化による水漏れ、床下のシロアリ被害、家の傾きなどです。
これらの不具合や欠陥が売買契約時に知らされていなかった場合、買主は売主に対して目的物の引き渡しを求めることができます。
留意すべきは、不具合が存在していること自体が問題になるのではなく、「契約書に該当箇所についての記載があり、買主に説明済みであれば責任は問われない」という点です。
売却の際には、不動産の状態を可能な限り正しく把握して、売買契約書にしっかり記載することが大切になります。
では、契約不適合責任が生じた場合、売主は具体的にどのような責任を負うことになるのでしょうか。
2020年4月に法改正された契約不適合責任では、買主に対して以下の5つの権利が認められています。

契約不適合責任における買主の権利1:追完請求

追完請求とは、契約内容と引き渡された不動産の品質が異なっていた場合、完全な状態での給付を請求する権利です。
具体的には、契約書の内容と同じ状態にするための補修請求を指します。
また、不動産売却においてはあまり見られないケースですが、不具合がない別の不動産の引き渡しを請求することも可能です。

契約不適合責任における買主の権利2:代金減額請求

代金減額請求とは、原則として追完請求に売主が応じなかった場合にのみ認められる権利です。
買主が提示した期間内に売主が補修などの対応をおこなわなかった場合、買主は売主に対して不動産価格の減額を請求することができます。
ちなみに、「土地の面積が契約書よりも狭かった」などの場合はそもそも追完請求に応じることが不可能なため、追完請求をすることなく最初から代金減額請求をおこなうことが可能です。

契約不適合責任における買主の権利3:催告解除

催告解除とは、売主が追完請求に応じなかった場合、催告ののち契約を解除できるという権利のことです。
先ほど追完請求に応じなければ代金減額請求が可能だとお伝えしましたが、実際は代金を減額されたとしても納得できないという買主が多いからです。
通常の不動産売買では契約後に契約解除をすると違約金が発生しますが、催告解除では無条件で不動産価格の返還が求められます。

契約不適合責任における買主の権利4:無催告解除

無催告解除とは、契約の目的が達成できない、もしくは追完請求の履行が不可能だと買主が判断した場合に、催告をすることなく契約を解除できる権利のことです。
瑕疵担保責任で「契約解除」と呼ばれていた内容を引き継いでいます。

契約不適合責任における買主の権利5:損害賠償

損害が発生した場合には、損害賠償を請求する権利が認められています。
損害賠償を請求できる内容としては、不動産売買に向けての登記費用や契約のための準備費用といった「信頼利益」と呼ばれるもの、そして契約が履行されていれば買主側が得られていたであろう利益を指す「履行利益」です。
具体的には、不動産の転売利益や営業利益などが履行利益にあたります。

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは

「契約不適合責任」は、2020年4月の法改正まで「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。
内容のブラッシュアップや制度の追加や見直しがおこなわれて誕生したのが契約不適合責任です。
民法をわかりやすくし、国際的なルールとの整合性をとることが主な目的とされていますが、契約不適合責任では瑕疵担保責任よりも不動産売買における売主側の責任が大きくなっています。
そのため、不動産売却の際にはしっかりと内容を把握しておきましょう。
2つの制度の具体的な違いとしては、まず買主に対して認められる権利が増えたことがあげられます。
前項では買主の5つの権利についてご説明しましたが、瑕疵担保責任における買主の権利は「契約解除」「損害賠償」だけでした。
また、瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」に対してのみ請求の権利が認められていましたが、契約不適合責任では「契約書に記載されていなかった不具合や欠陥」に対して責任を問われることになります。
隠れた瑕疵とは、売買契約前に買主が通常の注意を払ったにもかかわららず、発見することが難しい瑕疵のことです。
しかし、実際には発見が難しい瑕疵だったかどうかの判断が難しく、瑕疵担保責任についての裁判ではしばしばそのことが問題となっていました。
それに対し契約不適合責任では、「契約書に書かれているかどうか」がすべてを決めることになります。
これにより責任の所在がわかりやすくなりましたが、売主にとっては売却前に不動産の状態をしっかりと把握して契約書に記載しておく必要があるため、負担は大きくなったといえるでしょう。

不動産売却における契約不適合責任の注意点とは

では、契約不適合責任に問われないための注意点としては、どのようなものがあるのでしょうか。

契約不適合責任における注意点1:通知には時効がある

契約不適合責任では、買主は不具合に気付いてから「1年以内」に売主への通知が必要とされています。
しかし売買契約書に通知期間を記載することで、1年という期限を短くすることが可能です。
瑕疵担保責任では3か月という期間が一般的だったことにならい、契約不適合責任でも3か月に設定するケースが多くなっています。

契約不適合責任における注意点2:免責部分は契約書に記載する

瑕疵担保責任では、「全部免責」という言葉を使うことで瑕疵に対する責任をすべて放棄することができました。
しかし契約不適合責任では免責したい箇所について、一つずつ記載していく必要があります。

契約不適合責任における注意点3:設備については対象外とする

中古物件では、給湯器やインターホンといった設備に何らかの不具合が生じていても不思議ではありません。
設備に関しても細かく契約不適合責任を適用させていると、契約自体がスムーズに進まなくなる可能性があります。
そのため、設備については責任対象外とする旨を契約書に記載しておくと安心です。
その場合も、自身で把握している不具合の箇所については買主への告知が必要になるので注意してください。

まとめ

契約不適合責任においては、「契約書に記載があるかどうか」が重要なポイントとなります。
売却する不動産の不具合箇所についてはもちろん、免責部分に関しても細かく記載しておきましょう。
岐阜市、一宮市エリアで不動産売却を検討されている方は、契約不適合責任に関する疑問点もぜひ弊社までお気軽にご相談ください。