不動産の任意売却とは？メリット・デメリットや売却の流れをご紹介！

住宅ローンの返済が厳しくなり、不動産の売却を検討している方もいるのではないでしょうか。
リストラなどの予期せぬ事態により、経済事情が変わることは誰にでも起こり得ます。
住宅ローンの返済が滞った際に検討したい方法の1つが任意売却です。
今回は任意売却の基本知識やメリット・デメリット、売却までの流れをご紹介します。
岐阜市、一宮市で不動産売却を検討している方はご参考にしてください。

ローンの返済が滞った際におこなう不動産の任意売却とは

任意売却とはどのような売却方法なのでしょうか。
あまり馴染みのない言葉ですので、ここでは基本的な知識についてご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関などの債権者から同意を受けて不動産を売却する方法です。
通常、不動産を売却するにはローンの残債を清算し、抵当権を抹消しなければいけません。
ローンの返済が滞り完済できないと判断されると、購入した不動産は、金融機関によって競売にかけられます。
競売にかけられると、売却価格が希望する額に達しないなどご自身の希望を反映することができなくなります。
任意売却は、金融機関の同意を得て売却活動をおこなうことができますので、ご自身の意向に沿った形で売却することが可能です。

通常の不動産売却との違いについて

任意売却は、ご自身の意向で売却活動をおこないますが、通常の不動産売却とは少し異なります。
まず、売却をおこなう際には、金融機関の同意を得ることが必要です。
通常の不動産取引では、金融機関の同意は必要ありません。
また、任意売却は、ローンの残債額が売却価格を上回る場合（オーバーローン）におこなわれます。
残債額が売却価格を上回ると、任意売却では、売却後もローンの返済を続けなければいけません。

任意売却後のローン返済について

オーバーローンにより返済しきれなかった残債は、任意売却後も月々返済していく必要があります。
返済額や返済期間については金融機関との話し合いのうえで決めていきます。
金融機関も債務者の状況を理解していますので、収入や経済事情を加味したうえで無理のない返済計画を提案してくれるでしょう。
話し合いにより異なりますが、任意売却後の一般的な月々の返済額は5千円から3万円程度です。

不動産の任意売却におけるメリットとデメリットについて

任意売却を検討する際、メリットとデメリットを把握しておくことが大切です。
基本的には、競売に比べるとメリットが多い売却方法でしょう。

メリット①通常の不動産売却と同様の売却活動が可能

任意売却は、通常の不動産売却と同様の売却活動が可能です。
通常の売却活動をおこなうことで多くの購入希望者に情報が行き渡りやすくなりますので、売却できる可能性も高まります。
しかし、売却価格を決定する際には、金融機関の同意が必要ですので、この点は通常の売却方法と異なります。

メリット②競売に比べて高く売れる可能性がある

競売は、情報公開から落札者決定までの期間が短く、内覧に制限もあるため、購入リスクが高く、入札価格は低くなる傾向があります。
競売の入札価格は、市場価格の7割程度といわれています。
一方、任意売却では通常の売却活動をおこないますので、市場価格に近い価格での購入者探しが可能です。
任意売却では、競売に比べて高く売却できる可能性があります。

メリット③自己資金が不要

不動産を売却する際、契約書の印紙代や抵当権抹消費用、仲介手数料などの諸費用が発生します。
通常の不動産売却では、諸費用を自己資金で用意しなければいけません。
諸費用は売却価格の3～5%程度ですが、売却価格によっては高額になりますので大きな負担になります。
任意売却では、諸費用を売却価格から支払うことが認められていますので、自己資金がなくても売却することが可能です。

メリット④周囲に知られることなく売却が可能

任意売却は、通常の売却活動をおこないますので、住宅ローンの返済が滞っていることを周囲に知られることなく売却することが可能です。
一方、競売にかけられる不動産情報は、インターネットや新聞などで世間一般に公開されます。
この際、ローン返済の滞納が周囲に知られてしまう可能性があるでしょう。

デメリット①売却後の月々の返済額が増える場合がある

任意売却は、売却後もローンの残債を支払わなければいけません。
金融機関との協議にもよりますが、月々5千円～3万円程度の返済が必要です。
一方で、不動産の引渡し後も住む場所が必要ですので、家を新たに購入するか借りる必要があります。
この場合、ローン残債とあわせて費用を支払わなければならないので、ローン返済時に比べて月々の返済が増える可能性があります。

デメリット②売却する期間に制限がある

任意売却で売却活動が長引いてしまうと、金融機関によって競売にかけられてしまいます。
時間との勝負になりますので、売却できる期間に制限が出てしまいます。
その結果、当初より安い売却価格になってしまう、不利な売買条件を受け入れてしまうことが起こりうるので注意が必要です。

不動産の任意売却をおこなう流れについて

ここでは任意売却の流れについて確認していきます。
通常の不動産売却の流れでは売却が完了するまで3か月から半年ほどかかるといわれております。
任意売却では、通常の売却活動にくわえて金融機関との協議が必要ですので、もう少し時間がかかる可能性もあるでしょう。

金融機関から返済催促の連絡が来る

住宅ローンを滞納すると、金融機関から書面や電話などで返済催促の連絡がきます。
催促を受けたときに滞納額を返済ができない場合は任意売却の検討を開始します。

ローン残債の確認と売却価格の査定をおこなう

任意売却の始まりはご自身の現状を把握することです。
まず、ローンの滞納額や残債がいくらあるのかを確認します。
ローンの確認とあわせて、売却価格の査定をおこないます。
不動産の価格査定は、不動産会社に依頼するのが一般的です。
不動産会社は、査定依頼を受けると、現地や市場の調査をおこなったうえで適切な売却価格を算定します。

金融機関から任意売却の同意を得る

ローンの残債額と不動産会社による査定価格を確認し、オーバーローンとなる場合は、金融機関から任意売却の同意を得る必要があります。
この際、売却価格についてもあわせて同意を得なければいけません。
売却価格が市場価格と乖離していると、金融機関からの同意を得られないことがあります。
価格査定をおこなう際は、価格根拠が適切なのか、査定根拠は何かを不動産会社に確認するようにしましょう。

売却活動をおこなう

任意売却の合意が金融機関より得られれば、売却活動をおこなっていきます。
任意売却の売却活動は、通常の不動産売却とほとんど変わりありませんが、期限が決まっています。
売却価格を優先するのか契約を優先するのかによって売却活動の内容も異なりますので、慎重な検討が必要となるでしょう。
また、売却する不動産に住みながら売却活動をおこなう場合は、内覧対応をスムーズにおこなわなければいけません。

購入者が決まれば売買契約と決済、引渡しをおこなう

購入者が見つかれば、契約内容の協議をおこなっていきます。
任意売却は期限が決まっていますが、後々トラブルにならないためにも契約内容はしっかりとすり合わせするようにしましょう。
契約内容に双方が合意すれば、決済を完了させます。
売買契約と決済が完了し、鍵の引渡しが終われば売却活動はすべて終了です。
しかし、ローン残債は残りますので、引き続き返済を続けていく必要があります。

まとめ

今回は任意売却とは何か、メリット・デメリットや流れについてご紹介しました。
任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性がありますので、ローンの返済が滞った場合には任意売却の検討をおすすめします。
金融機関から合意が得られるか、任意売却をおこなったとしても市場価格で売却できるかなど不安もあるかと思います。
しかし、不動産会社と相談しながらしっかりとした返済計画や査定価格を提示できれば、円滑な任意売却をおこなうことは可能です。
株式会社葵エステートでは、岐阜市、一宮市を中心に不動産売却のご相談を承っております。
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