心理的瑕疵とは？不動産売却への影響や告知義務についてご紹介

不動産の売却を検討しているなかで、心理的瑕疵という言葉を目にする方もいらっしゃるかと思います。
心理的瑕疵は不動産売却に大きく影響を与え、心理的瑕疵という事実が判明したことで売却できなかったという事例も多く存在します。
今回は心理的瑕疵が与える影響や告知義務についてご紹介しますので、岐阜市、一宮市で不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産売却をおこなう際に気を付けたい心理的瑕疵とは

不動産売却を検討する際に気を付けたいことの1つが不動産の瑕疵です。
瑕疵とは傷や欠点、欠陥を意味しますが、不動産における「瑕疵」とはどのような意味があるのでしょうか。

心理的瑕疵とは

不動産における瑕疵は主に以下の4つがあります。

• 心理的瑕疵
• 環境的瑕疵
• 物理的瑕疵
• 法律的瑕疵

心理的瑕疵とは、実際に暮らすうえでは支障は生じないものの、購入者に対して心理的に良くない印象を与える瑕疵を指します。
たとえば、売却する不動産で過去に自殺や他殺（殺人）があった場合や、火災によって死者が出た場合は心理的瑕疵に該当します。
環境的瑕疵とは、物件を取り巻く周辺の状況に関する瑕疵です。
売却する不動産の周辺に反社会的勢力の事務所や墓地がある、近くに工場があり騒音や異臭がするなどが環境的瑕疵に当てはまります。
なお、環境的瑕疵は心理的瑕疵と同様、購入者の心理に影響を与えるものですので、一括りに心理的瑕疵と表現される場合が多いです。

不動産そのものにある瑕疵が物理的瑕疵

売却する不動産そのものに瑕疵があることを物理的瑕疵といいます。
雨漏りや建物の傾き、シロアリ被害による腐食などが該当します。
また、土地の場合は、土壌汚染や地中障害物が物理的瑕疵に該当します。
物理的瑕疵は心理的瑕疵とは異なり目で見て確認することができますので、修繕などの対策を取ることで瑕疵を払拭することが可能です。

法律的瑕疵は現行の法律に適していない状態のこと

不動産における4つ目の瑕疵である法律的瑕疵は、法律や条例に則っていない物件の状態をいいます。
たとえば、建築基準法に規定されている建ぺい率や容積率を超過している、接道義務を満たしていない、消防法におけるスプリンクラーや防火扉の設置義務を満たしていないなどが該当します。
また、「既存不適格物件」と呼ばれる現行の法令を満たしていない物件も法律的瑕疵の１つです。
法律的瑕疵は他の瑕疵とは違い、法令という客観的な根拠があります。
そのため、丁寧な不動産調査をおこなえば大きな問題となることはありません。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響は？

心理的瑕疵があったとしても、建物の倒壊リスクが高まるというわけではないので、不動産を利用することは可能です。
しかし、心理的瑕疵は不動産の価値に影響を与えます。
どのような影響があるのでしょうか。

相場よりも売却価格は下がる

心理的瑕疵のある不動産は、購入者が限定されますので、相場よりも売却価格が下がる傾向があります。
一般的には自殺の場合で2～3割程度、他殺の場合は5割程度、物件価格が安くなると考えられています。
しかし、すべての心理的瑕疵が不動産価格に影響を与えるわけではありません。
隣地に墓地がある場合でも、不動産の希少性が高ければ、相場価格での売却をおこなうことは可能です。
また、購入者のなかには、心理的瑕疵を気にしない方もいらっしゃるかも知れません。
心理的瑕疵のある不動産は、売却価格を設定するのが通常の不動産に比べて難しいため、いくらで売却できるか分からないとお悩みの際はご相談ください。

売却までの期間が長引く可能性がある

心理的瑕疵のある物件を敬遠する購入者は少なくありませんので、通常の不動産売却に比べて売却期間が長引いてしまう可能性があります。
相場に比べて売却価格が安くても、なかなか購入者が現れないこともあるでしょう。
そのため、なるべく早く売却したい場合は、更なる値下げを検討しなければいけません。
もちろん、立地や条件によってはすぐに購入者が見つかる場合もあります。

心理的瑕疵のある不動産を売却する方法について

心理的瑕疵のある不動産を売却することは、容易ではありません。
しかし、心理的瑕疵のイメージを払拭できれば、早期の売却が可能です。
たとえば、内装のリフォームをおこない、事件や事故があった形跡を消してしまえば、売却の可能性は高まります。
リフォームで対応できない場合は、建物を解体し、更地として売却するのも売却方法の1つです。
また、不動産会社によっては不動産の買取をおこなっている会社もありますので、そのような会社に買い取ってもらうこともできます。
上記の売却方法はそれぞれメリットとデメリットがありますので、詳しく知りたい方はお気軽にお問い合わせください。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

不動産を売却する際、心理的瑕疵に該当する事項があれば、売主は購入者に対して心理的瑕疵の告知をおこなわなければいけません。
告知義務を怠れば、契約解除や訴訟に発展する場合がありますので注意が必要です。
心理的瑕疵の告知義務はどのようなときに発生するのでしょうか。

心理的瑕疵の告知義務とは

心理的瑕疵がある不動産を売却する場合、重要事項説明書に内容を記載のうえで、購入者への告知をおこなう必要があります。
告知義務に関する明確な基準はなく、不動産を購入するうえで、心理的瑕疵がどれほどの影響があるかについては個別判断となります。
たとえば、購入する不動産で自殺や他殺があった場合や、火災で死者が出た場合は、告知義務が発生します。
また、近くに反社会的勢力の事務所や墓地がある場合についても、売主がその事実を知っているならば、告知をおこなわなければいけません。
一方、病死や自然死、孤独死は原則告知義務には該当しないとされています。
しかし、「心理的瑕疵の事実を知っていれば購入しなかった。」など後々トラブルに発展する可能性がありますので、知っている事実はすべて購入者に告げておくほうが良いでしょう。

告知義務はいつまで発生するのか

告知義務が続く期間は以下2つの考え方があります。

• 心理的瑕疵が発生してからの経過年数
• 心理的瑕疵が発生してから転売がおこなわれた

たとえば、売却する不動産で自殺があった場合、告知義務が続く期間は6年程度とされています。
また、心理的瑕疵のある物件を購入した方が、購入した不動産の転売をおこなうと告知義務が消滅すると考えられています。
しかし、これらはあくまでも目安です。
他殺から8年経過しても心理的瑕疵に該当するとした判例や、心理的瑕疵のある不動産を転売する際に告知義務を怠ったという判例も存在します。
トラブルを起こさないためにも、心理的瑕疵に関して知っていることはすべて伝えることが大切です。

契約不適合責任を問われる場合もある

告知義務を果たさなければ、契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは2020年4月の民法改正で瑕疵担保責任に取って代わった制度です。
契約内容と異なる瑕疵があった場合、買主は売主に対して、契約解除や損害賠償、追完請求、代金減額請求を求めることができます。
心理的瑕疵を隠すことは、契約解除や損害賠償につながりますので、事実を隠すことなく誠実な取引をおこなうことが重要です。

まとめ

今回は心理的瑕疵についてご紹介しました。
心理的瑕疵は、物理的瑕疵とは異なり目に見えるものではありませんが、不動産の価値に大きく影響を与えます。
修繕などの処置によって、必ずしも瑕疵を解消できるものでもありません。
また、心理的瑕疵によって受ける印象には個人差がありますので、適切な売却価格を決定することが難しい瑕疵でもあります。
株式会社葵エステートでは岐阜市、一宮市を中心に不動産売却のご相談を承っております。
心理的瑕疵がある物件についても対応可能ですので、お悩み事がありましたら気軽にお問い合わせください。