不動産売却に関連する税金を解説！控除や特例を活用した節税対策もご紹介

不動産売却をするときは、税金がかかってきます。
「どんな税金がいくらかかるのかな？」「何か良い節税対策はないかな？」と気になる方も多いのではないでしょうか。
今回の記事では、不動産売却をする前に知っておきたい税金の種類や計算方法のほか、節税方法も解説します。
岐阜市、一宮市で不動産売却をされる方は、税金対策の基礎知識としてぜひ参考にご覧ください。

不動産売却時の税金の種類とは？出費に備える対策としてチェック

節税対策を知る前に、まずは不動産売却で必要になる税金には、どのような種類があるかについて解説します。
不動産売却にかかる税金の種類は、「利益にかかる税金」と「利益以外にかかる税金」に大別できます。

利益にかかる税金の種類

不動売却をしたときの利益にかかる税金は「譲渡所得税」と呼ばれます。
実は、譲渡所得税という種類の税金はなく、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称が譲渡所得税となります。
譲渡所得税に含まれる3つの種類の税金について、それぞれどのようなものかご紹介します。
所得税
個人の所得に対して課税される国税の種類のひとつです。
復興特別所得税
東日本大震災の復興の財源として活用される税金で、課税される期間が2037年12月31日までと決められています。
住民税
住民税は地方税の種類のひとつで、地方自治体に納税します。
これらの種類の税金は、不動産売却で利益が生じなかったときには支払う必要がありません。
しかし、利益が出た場合には納税が必要になりますから、想定外の出費とならないよう、対策として支払うタイミングも把握しておきましょう。
不動産売却で利益が生じると、売却した翌年に確定申告をおこなうのですが、このときに所得税と復興特別所得税の納税をおこないます。
住民税は支払う前に特別な手続きは必要ありません。
確定申告の内容にそって住民税が算出され、不動産売却をした翌年の6月ごろに、地方自治体から納付書が送られてきます。
その納付書で、住民税を支払うことが可能です。

利益以外にかかる税金の種類

不動産売却をするときに課税される税金の種類は3つあります。
譲渡所得税は売却後に利益が生じた場合に課税されますが、次にご紹介する3つの種類の税金は、利益の有無には関係なく売却時に課税される点が大きな違いです。
よりスムーズに不動産売却を進める対策として、事前に3つの税金についての知識も備えておきましょう。
印紙税
不動産売却時に、売買契約書に印紙を貼って納めるのが印紙税です。
納税額を確認するときは、売買契約書に記載されている契約金額をチェックしましょう。
契約金額が大きくなると、印紙税も段階的に高くなります。
一例を挙げると、契約金額が1,000万から5,000万円以下の場合、本則税額は2万円です。
登録免許税
抵当権の付いた不動産を売却するときには、住宅ローンを完済させて、抵当権を外してから買主に引き渡します。
登録免許税は、抵当権抹消の手続きに必要になる税金です。
課税額は不動産1件につき1,000円です。
消費税
消費税は、不動産売却の手続きのなかでも生じてくる税金です。
たとえば司法書士の手数料や仲介手数料などに消費税がかかってきます。

不動産売却後に必要な税金の計算方法と節税対策になるコツ

不動産売却でかかる税金がいくらかかるかは、気になるところです。
納税時に焦らないための対策として、ご自身でできる譲渡所得税などの計算方法をご紹介します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法には、次の式を用います。
譲渡所得×税率
不動産売却をして利益が生じたときには、この計算方法で課税額を割り出せるので、納税時に備えて事前に資金を用意しておくなど対策をとることができるでしょう。

譲渡所得税の税率

次に、譲渡所得税額を求める計算式に当てはめる「税率」をご紹介します。
税率は、不動産売却した年の1月1日時点での所有期間で変わってきます。
所有期間が5年以内の場合
短期譲渡所得として税率は39.63%で、税率の内訳は復興特別所得税を含む所得税が30.63%、住民税が9％です。
所有期間が5年超の場合
長期譲渡所得として税率は20.315%で、税率の内訳は復興特別所得税を含む所得税が15.315％、住民税が5％です。
所有期間が5年を超えているかどうかで、税率が大幅に変わります。
もし所有期間が5年に近いときに不動産売却をするなら、税金をおさえる対策として、5年を超えたタイミングで売却するという手もあります。

譲渡所得の求め方

不動産売却で利益が生じたときに課税される税金の「譲渡所得税」は、税額を求める際に「譲渡所得」を知る必要があります。
譲渡所得は、売却額ではなく、経費などを差し引いた売却益です。
次の計算方法で割り出せます。
売却価格－（取得費＋譲渡費用）
この計算方法で必要となる取得費と譲渡費用とは、次のようなものです。
取得費：不動産の購入時にかかった費用
譲渡費用：不動産売却時にかかった費用
具体的には、不動産の購入代金や印紙税、登録免許税、不動産取得税などが「取得費」になり、売買契約時の印紙税や不動産売却時の仲介手数料などが「譲渡費用」にあたります。
次の章では、税金対策となる特例や控除を解説します。

不動産売却時の税金対策とは？控除や特例による節税方法を解説

特例を活用した節税方法は、不動産売却でかかる税金を軽減するために有効な対策となります。
ここでは、税金対策となり得る代表的な特例をいくつかご紹介します。

所有期間に基づいて税率を下げる節税方法

不動産売却をするときに所有期間が5年や10年を超えている場合には、所有期間を活かした節税方法があります。
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年や10年を区切りとして軽減できる可能性があります。
まず、所有期間が5年以内のときの税率は短期譲渡所得として「39.63%」ですが、5年を超えている場合は長期譲渡所得となり、税率も「20.315%」まで下がります。
さらに所有期間が10年を超えていると、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を適用できる可能性があり、節税方法として有効です。
所有期間10年超で一定の要件をクリアしていると、譲渡所得の6,000万円以下の部分の税率が「14.21％」に下がります。
6,000万円を超える部分の譲渡所得には、長期譲渡所得と同じ税率が適用されます。
適用される金額の範囲が決まっているとはいえ、長期譲渡所得と比べても、さらに節税効果が見込める税率です。

譲渡所得を減らせる3,000万円特別控除による節税方法

不動産売却をして生じる譲渡所得が少ないほど、課税される税金も少なくなります。
次にご紹介する特例は、譲渡所得から特別控除分を差し引くことができ税金対策として有用です。
マイホームの不動産売却したときに利用できる3,000万円控除では、所有期間の長さに関わらず、最大で3,000万円を譲渡所得から差し引くことができる節税方法です。
また、近年は相続したものの空き家になっている不動産の売却をするケースも珍しくありません。
そのときには、空き家の3,000万円特別控除を節税方法として活用できる可能性があります。
2つの特別控除は併用ができず、適用条件が異なるため、利用するときはよく確認しましょう。

まとめ

不動産売却時の税金の種類や計算方法、節税対策などを解説しました。
どの税金がどのくらいかかるのか、大まかにでも事前に把握しておければ、不動産売却も安心して進められそうですね。
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「どれくらいで売れて、税金はどれくらいかかりそうかな？」と気になるときには、ぜひご利用ください。