相続した不動産を売却する流れとは？遺産分割協議や相続登記もあわせて解説

親や親族が亡くなり相続した不動産を、住む予定がないといった理由で売却して現金化したいと考えるのは珍しいことではありません。
しかし相続の手続きには期限があるものが含まれるため、万一の事態に備えてあらかじめどのような流れで進むのかを押さえておくと安心です。
今回は、相続した不動産を売却するまでの一連の流れと、相続不動産の売却に際して重要になる遺産分割協議と相続登記についてご紹介します。
岐阜市や一宮市で不動産相続が発生しそうな方や相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却するまでの一連の流れ

まずは、相続した不動産を売却するまでの一連の流れをご紹介します。

死亡届を提出する

被相続人が亡くなったときには、まずは市区町村役場に死亡届を提出します。
死亡届は被相続人が亡くなってから7日以内に提出する義務があるため、遅れないように手続きしましょう。

遺言書の有無を調べる

続いて被相続人が遺言書を残していないかを調べます。
遺言書の有無によって以降の手続きが変わるため、自宅はもちろん公正証書遺言が残されていないかまで入念にチェックが必要です。
公正証書遺言の有無は、公証役場の遺言検索システムを使って調べられます。

相続人を確定する

相続の権利を有する人を確定するために、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を集めます。
被相続人が転居を繰り返していたケースでは、集めるのに時間がかかる場合があるため収集は早めに始めましょう。
あわせて相続人とされる人全員の戸籍謄本も集めます。

相続遺産を調べる

被相続人がどのような遺産を残しているのかを調べます。
相続遺産は現金や不動産などプラスの財産だけでなく、ローンや借金といったマイナスの遺産も含まれます。
遺産の内容によっては「相続放棄したい」「限定承認したい」など相続人の対応が違ってくる可能性があるため、相続遺産は相続人を確定するのと並行して調べましょう。
不動産会社に査定を依頼する
不動産については、不動産会社に査定を依頼して価値を把握します。
査定は築年数や建物の構造などの情報をもとにおこなう「机上査定」と、実際に物件を見て査定する「訪問査定」があります。
売却を前提とするのであれば、正確な査定額を出してもらえる訪問査定を依頼しましょう。

遺産分割協議を開く

相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を開く必要があります。
遺産分割協議については、次章で解説します。

相続登記する

遺産分割協議で決めた内容に従い、不動産の相続登記をおこないます。
相続登記についても、のちほど解説します。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

遺産分割協議で不動産を売却すると決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がありますが、売却を迅速に進めたい場合には1社とのみ契約し、信頼関係を築いて売却活動を進められる専任系の媒介契約を結ぶのがおすすめです。

売却活動をおこなう

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動をおこないます。
購入希望者が現れたら内覧に対応します。

買主と売買契約を結び決済・引き渡しをおこなう

買主が決まったら、売買契約を結び手付金を受け取ります。
買主の住宅ローンの手続きが終了するのを待ち、決済日に残金を受け取り、物件を引き渡します。

受け取った代金を分配する

受け取った代金は、遺産分割協議で決めた内容に従って、相続人間で分け合います。

相続不動産の売却で重要な遺産分割協議とは

相続不動産をスムーズに売却するには、遺産分割協議が重要になります。
ここでは遺産分割協議の概要と手順を解説します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、複数の相続人がいる場合に、相続した遺産をどのように分け合うかを話し合うことを意味します。
遺産分割協議は全員が一堂に会する必要はなく、電話やメールなどでおこなっても構いません。
遺産に不動産が含まれている場合は、遺産分割協議が非常に重要になります。
不動産は現金と異なり簡単に分け合うことができないうえ、売却するには相続人全員の合意が必要とされているためです。
なお、遺言書がある場合には基本的にはその内容に従いますが、遺産分割協議で全員が合意すれば異なる内容で遺産を分け合っても良いとされています。

遺産分割協議の手順

遺産分割協議は、以下の手順で進めます。

• 相続人を確定する
• 遺産分割協議をおこなう
• 遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議書とは、遺産分割協議で決めた内容を記したものです。
遺産分割協議書には、被相続人の名前や本籍などの情報のほか、相続財産の内容、各相続財産の承継人、条件や代償金についての取り決めなどを詳しく書き記します。
さらに相続人全員が合意した証として署名、実印での捺印をおこないます。

相続不動産の売却で必要になる相続登記とは

相続不動産を売却する際には、相続登記も必要です。
ここでは相続登記の概要とポイントをご紹介します。

相続登記とは

相続登記とは、被相続人から不動産を相続した人に名義を変更する手続きを指します。
相続登記は義務ではなく任意ですが、相続不動産を売却する際には必ずおこなわなければなりません。
不動産は、所有者しか売却できないとされているためです。
相続人が住む予定がなくそのまま売却する場合でも、被相続人から買主に直接所有権を移転することはできない点には注意しましょう。
相続登記は、登記申請書や相続関係説明図（被相続人と相続人の関係が説明されている図）、遺産分割協議書などの書類を法務局に提出することでおこないます。

不動産売却で相続登記する際のポイント

不動産売却を前提に相続登記する際には、遺産分割協議で代表者を決め、その方の名義で登記するのがポイントです。
相続した不動産は、相続人全員の共有状態となっているため、相続人全員の名義で相続登記することも可能です。
しかしそうすると、売却の手続きが煩雑になってしまいます。
たとえば売却に際して買主と売買契約を結ぶときには、所有者全員の署名・捺印が必要とされています。
名義人の人数が多いと、全員が署名・捺印するためには順番に郵送しあう必要があり、手間と時間がかかります。
さらに決済時には、司法書士による所有者全員の意思確認が必要とされるため、基本的には立ち会いが必要です。
人数が多ければ全員のスケジュールを調整しなければならず、遠方にいる人は交通費もかかります。
そのような事態を避けるためには、遺産分割協議で代表者を決め、その人に名義を寄せて相続登記するのがおすすめです。
ただしその場合、売却代金を分配する際に贈与とみなされる恐れがあるため、名義人の名前を寄せるのは売却して遺産分割するためであることを遺産分割協議書に明記しておくことが大切です。

まとめ

相続が発生した不動産を売却して遺産分割する流れや、その際に重要になる遺産分割協議、相続登記について解説しました。
相続した不動産をどのように分け合うかは、不動産の価値によっても判断が異なるため、まずは不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。
株式会社葵エステートでは、岐阜市や一宮市にある不動産の査定や売却のご相談に応じています。
相続した不動産の売却をご検討中の方は、まずはお気軽にお問い合わせください。